Сделки по купле-продаже квартир уступили место обмену
В условиях кризисного паралича, охватившего столичный рынок недвижимости, московские риелторы меняют характер работы с клиентами. Они извлекают на свет старые, почти забытые методы безденежного обмена жилья и обмена жилья с доплатой.Тем не менее сегодня им пророчат не самое большое, но стабильное будущее.
Помните советское время, когда люди по кругу переезжали из Бирюлева в Сокольники, из Сокольников на Беговую? Так вот: сегодня такие переезды в Москве возрождаются. Пока широко распространенный в эпоху "развитого социализма" способ изменения жилищных условий практикуют не все столичные агентства недвижимости, но лед тронулся: некоторые из них уже расширяют сферу своей деятельности.
- Риелторы стали понимать, что просто сидеть и ждать звонка от клиента - дело гиблое. Надо самим "идти в народ", - говорит Григорий Полторак, глава известной в Москве риелторской фирмы. - У нас вновь востребован "ветеранский" опыт. Старые сотрудники вспоминают, как делались обмены в те времена, когда сделки осуществлялись совсем без денег.
Руководители, чьи агентства уже сделали ставку на обмены жилплощади, признают: всерьез задуматься о переориентации деятельности их заставили сами москвичи.
- После Нового года к нам все чаще стали обращаться граждане, которых жизненные обстоятельства вынуждают, невзирая на кризис и ценовую неопределенность, менять свои жилищные условия, - говорит генеральный директор московской компании недвижимости Руслан Сейт-Люманов.
К активным действиям горожан в основном подталкивают дела семейные: невозможность совместно проживать с тещей или бывшим супругом, требования выросших детей или необходимость срочного погашения возникших в связи с кризисом задолженностей.
"Сделайте что угодно, нам надо разъехаться", - говорят доведенные до ручки москвичи и просят риелторов подыскать взамен трехкомнатной любые две однокомнатные квартиры.
- В условиях, когда доллар штормит, а рубль падает, люди боятся связываться с деньгами, ведь обращаться с крупными суммами умеют не все. Некоторым гражданам спокойней произвести операцию со своим недвижимым имуществом, не прибегая к купле-продаже. Таким мы и предлагаем прямой обмен, - продолжает Руслан.
Плюсы обмена
Решать квартирные проблемы с помощью обмена менее рискованно, чем путем купли-продажи, уже потому, что в случае расторжения сделки человек точно не окажется без крыши над головой - его вернут в ту квартиру, где он жил прежде.
У покупателей вторичных квартир такой гарантии нет.
Минусы обмена
Отсутствие уверенности в 100-процентной "чистоте" вторичного жилья - общая беда нашего рынка недвижимости. Чтобы максимально обезопасить себя от потерь, участникам длинных цепочек обмена (в которых задействованы 2-3 и более квартир) рекомендуется заключать отдельные договора только с тем человеком, на чью жилплощадь они переезжают, а не втискивать всю вереницу квартир в один договор мены.
Недостаток прямых обменов - отсутствие выбора. Такого широкого, как при альтернативных сделках, выбора нет. Просто потому, что база данных о продаваемых квартирах у риелторов есть, а о выставленных на обмен - нет.
Ее сегодня только создают. Причем вручную.
Подробно узнав у клиента, какую именно квартиру он хочет получить в результате обмена, где и на каком расстоянии от метро, посредники обзванивают всех продавцов в радиусе, выбранном клиентом, расспрашивая их о том, что те хотят получить, - только деньги или, возможно, квартиру.
Это хлопотно. Но ради того, чтобы заработать на хлеб в условиях затишья на рынке жилья, некоторые прогрессивные риелторы готовы попотеть.
- До недавнего времени многие продавцы нас просто посылали, они даже слушать ничего не хотели об обмене квартир, им были нужны только деньги, - признаются спецы. - Сегодня продавцы жилья постепенно "оттаивают" и медленно, с неохотой начинают идти на контакт.
Поэтому ожидать быстрого решения жилищного вопроса, а также получения квартиры в конкретном доме или на определенной улице нынешним клиентам "по обмену", увы, не приходится.
О правилах
Со времен социализма в деле обмена практически ничего не изменилось. Трехкомнатные квартиры эконом-класса в Москве традиционно меняют на две однокомнатные (в том же районе), двухкомнатные - на однокомнатную и комнату в коммуналке, однокомнатные - на две комнаты или комнату с доплатой.
С точки зрения юридического оформления здесь проблем нет.
Если обмениваются муниципальные (читай - неприватизированные) жилые площади - тогда участники обращаются в бюро обмена, где получают обменные ордера, на основании которых вселяются в квартиры.
Если одна из квартир находится в собственности (приватизирована), а другая - нет (муниципальная), участники заключают договор обмена, регистрируют его в Управлении федеральной регистрационной службы и одновременно подают документы в то же бюро обмена. При этом обитатели неприватизированной квартиры автоматически становятся собственниками, а собственники - нанимателями, получив все тот же обменный ордер. При этом собственникам, уже реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, второй раз осуществить это без денег не удастся. Именно поэтому такой обмен считается проигрышным.
В том случае, если все обмениваемые квартиры находятся в собственности граждан, заключается договор мены. Владельцы остаются собственниками.
О доплате
Надо ли прописывать в договоре мены размер доплаты? Поскольку большинство обменов без доплаты не обходится, такой вопрос обычно всегда встает. И это - резонно.
Наш ответ: размер доплаты в договоре указывать надо. Причем полностью - такой, какая она есть. Прежде всего это необходимо тому, кто доплачивает, чтобы в случае расторжения сделки получить назад свои денежки.
Тем, кто только получает деньги, вообще беспокоиться не о чем: размер налоговой льготы увеличен до 2 млн. рублей, а доплата при обмене редко когда превышает этот размер. Но это касается собственников. Если доплату собираются получить жители неприватизированного жилья, тогда вся эта сумма целиком будет включена в налогооблагаемый доход.
- В этом случае никакая налоговая инспекция применить налоговую льготу не согласится, - отмечают специалисты.
Так что обитателю муниципального жилья в случае обмена придется отдать государству 13% от полученной суммы.
О прописке
Если меняется жилье, находящееся в собственности граждан, проблем с пропиской-выпиской не возникает. Новым владельцам квартиры не надо ждать, когда из нее выпишутся прежние хозяева: их снимут с учета и зарегистрируют на новом месте жительства одновременно при предъявлении в паспортном столе договора мены. В тех случаях, когда хотя бы одна из обмениваемых квартир является муниципальной, новым жильцам придется дождаться, когда старые обитатели из нее выпишутся, и только после этого зарегистрироваться на новой жилплощади - мелочь, конечно, но знать о ней нужно.
О цене
Конкретного тарифа на оплату своих услуг столичные риелторы пока не установили.
В случае если речь идет о купле-продаже жилья, они берут от 4 до 6 процентов стоимости квартиры. В случае обмена - цена договорная, начинается она с 50 тыс. рублей.
За эти деньги риелторы берутся обеспечить минимальный набор услуг: 1) найти подходящий вариант; 2) оформить предварительное соглашение об условиях обмена, где будут оговорены его сроки, размер доплаты, сторона, оплачивающая расходы по обмену (сбор за регистрацию, пошлины), а также сроки освобождения жилья.
Такие услуги, как проверка юридической чистоты квартир, сбор документов, организация сделки, составление договора и его регистрация, проверка соблюдения сроков освобождения жилого помещения и снятие его с учета, придется оговаривать с риелторами, фиксировать договором и оплачивать дополнительно.
Специалисты прогнозируют, что со временем обменных сделок в Москве станет проходить все больше и больше.
- Рынок столичного жилья находится в нокдауне, и маловероятно, что в феврале-марте его ждет резкое оживление, как этого ожидают некоторые знатоки, - говорит практик Сейт-Люманов. - Несмотря на то что потенциальных покупателей довольно много, большинство из них притаилось в растерянности. Как долго продлится покупательская "контузия", предсказать сложно, но скорее всего ситуация сохранится до конца весны.
По данным специалиста, в настоящий момент цены экспозиции (предложения) изменились на 20-30%, тогда как реальные цены продаж снизились гораздо значительнее. По некоторым объектам дисконт может достигать 50% по сравнению с долларовыми ценами сентября прошлого года. Одновременно слабеющий последние несколько недель рубль может внести в дальнейшее развитие событий свои коррективы. Вполне вероятно, что недвижимость вновь станет надежным способом сбережения накоплений.
А значит, у тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, есть шанс и возможность сделать это с выгодой для себя.
автор: Екатерина Пахомова